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房地产业房地产调控强化助推产业转型

发布时间:2019-11-09 18:48:21 编辑:笔名

房地产业:房地产调控强化助推产业转型

就在近期房地产市场再次出现明显升温之际,国务院召开常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作。我们认为,这标志着房地产第三轮调控的大幕开启,它将比前两轮调控更全面,更深入,这将有利于楼市降温。这样一方面有利于降低居民通胀预期,为中国经济结构的转型腾挪空间,另一方面也可增强各地加快发展新兴产业的动力。

新一轮调控落地

前两轮的调控对于遏制房地产价格过快上涨已经起到一定的作用,但由于调控政策某些方面的局限性,政策效果有减弱的迹象。第三轮调控则在总结前期调控的经验后,综合运用了信贷、税收、土地、行政等多方面手段做出了更为细致全面的调控安排。

例如前两轮调控都只是要求少数房地产热点地区实行居民限购政策,而这就留下政策漏洞,使得部分资金仍可以采取回避方式投资,如到没有实施限贷限购的地区买房,由此也就造成去年四季度以来,广大的二三线地区楼市也出现了火暴局面,这就使得中央政府为了巩固和扩大调控成果,必须将原有调控政策的实施范围全面扩大,如办法督促各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市都要在一定时期内从严制定和执行住房限购措施,这将有利于进一步遏制楼市投资资金的腾挪空间。

前两轮的贷款政策仍不够严厉,这就使得居民房贷增长仍然较快,从而支持了近期房地产销量的快速反弹,为进一步强化调控成果,出台更为严厉的信贷措施势在必行,因此本次办法再次提高了第二套住房的首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,并且要求各地人行还可以根据需要制定更严格的信贷政策,这意味着部分热点地区二套房的首付比例将更高,贷款利率水平也更高,这将有利于遏制热点地区投资性购房的蔓延。

税收政策方面,这次政策调整也更加严厉,如对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额而不是按差价征税,这将明显增加投机成本;而对房产调控具有更中长期意义的房产税也在这次调控中出台,虽然政策力度并不大,仅在重庆和上海试点,且适用范围不大,但政策后续的威慑力量比较强,如政策强调在条件成熟时将在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税,这鲜明地表达了政府意在增加投资人持有多套房的成本,打击投资人购房的决心。

土地以及住房供给方面,则继续了前两次调控"扩供给"的思路,如要求各地今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量,并特别要求落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。而这样经过连续几年的扩大供给后,房地产供给也将逐渐转变近几年来供不应求的格局,从而利于市场平稳运行。

在行政措施方面,则进一步强化了地方政府促进房地产市场平稳健康发展的,如在督促各地加大保障性安居工程建设力度的同时,要求各城市政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。我们预计,地方政府为满足政策调控的需要,不大可能制定出高于当地收入水平增长的房价水平,这对于当前稳定房地产价格预期具有十分积极的意义。

产业转型有望加快

在多种政策组合拳的作用下,我们预计未来几个月的房地产销量以及投资增速下滑在所难免,而这对于我国投资以及经济增速将产生一定的负面影响,如房地产投资增速若从2010年的33%回落到2009年的20%的水平,这将拖累今年投资增速2.6个百分点,而考虑到房地产开发投资对国内生产总值(GDP)增长的贡献率是大约为17%,这将拖累GDP增速1.7个百分点。

但我们认为,这不会对今年经济平稳增长造成较大冲击。首先,今年世界经济带来的缓慢复苏有利于中国出口保持20%左右的平稳增速,从而支持净出口对于GDP增长有正的贡献。其次,受益于产业振兴规划带来的政策红利,国内新兴产业部门的增长力量也开始逐渐崛起,如去年以来,作为战略新兴产业的先导行业装备制造业保持了较高的行业景气度,2010年装备工业增加值达到21.2%,远高于规模以上工业增加值的平均增速。

相反,楼市的平稳回落还有利于我国经济和产业的转型。如楼市的降温将有利于目前居高不下的居民租房价格回落,从而降低通胀预期,而通胀水平的回落也为政府利用积极财政政策推动我国产业升级腾挪了发展空间,各地也将更有动力积极培育新产业增长,以对冲未来房地产投资增速下滑的影响。

此外,楼市的降温还可以更好地优化社会资源,改善社会关系,如大量的资金从楼市退出将有利于战略新兴产业发展获得宝贵的资金,而楼市调控后带来的楼市民生属性增强也有利于社会收入分配的改善,激发创新型社会的形成,从而有利于战略性新兴产业的发展。

因此,我们不必对于房地产调控抱以悲观的态度,它很可能是助推我国产业升级的催化剂,因为在楼市调控导致它对于GDP增速的贡献逐年下降的同时,一大批新兴产业占GDP比例也会越来越大,这样一个新老主导产业的接替过程也将推动中国逐渐进入以技术密集型主导产业为主的经济增长阶段。

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